Instrução Normativa nº 1 - Decreto nº 8.284/26
INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 1 - DECRETO Nº 8.284/26
Decreto nº 8.284, de 09 de março de 2026
1. NOS CASOS REFERENTES AO CAPÍTULO II - DOS CONDOMÍNIOS DEITADOS NAS ZEIS DE REQUALIFICAÇÃO E/OU DE INDUÇÃO:
Condomínios de casas situados nas ZEIS de Requalificação e/ou de Indução, em terrenos de até 50.000m², localizados na Macrozona Urbana do Município, em terrenos de até 50.000m², podendo descontar APP e matas fechadas, conforme art. 74 e § 2º da Lei 4.442/2012.
(a) Unidades com “lotes” mínimos a partir de 80,00m², e testada mínima de 5m
(b) Casas com mínimo de 45,00m² (não excluídas varanda e garagem)
(c) Permitido para Tipologia de casas geminadas assobradadas ou não (2 opções).
Opção A = Agrupadas/geminadas de 2 em 2 conforme ANEXO I
Opção B = Agrupadas/geminadas e contínuas, conforme ANEXO II
(d) Recuos Mínimos da Opção A:
(d.1) Para Unidades sem edícula, respeitar: Recuo de Frente = 1,50m // Recuo Lateral = 1,50m se e quando tiver aberturas, vitros e janelas // e Recuo de Fundos = 1,50m
(d.2) Ainda para Unidades sem edícula, respeitar: Recuo de Frente = 1,50m // Recuo Lateral = 1,20m se e quando parede cega/sem vão iluminante // e Recuo de Fundos = 1,50m
(d.3) Para Unidades maiores com previsão de edícula, respeitar os recuos acima. Será permitido encostar a edícula nos fundos, com máximo de 15% de ocupação da área do “terreno”, mas deverá observar recuo de 2,00m entre casa e a edícula
(e) Recuos Mínimos da Opção B
(e.1) Para Unidades sem edícula, respeitar: Recuo de Frente = 1,50m e Recuo de Fundos = 1,50m
(e.2) Para Unidades maiores com previsão de edícula será permitido encostar a edícula nos fundos, com máximo de 15% de ocupação da área do terreno, mas deverá observar recuo de 2,00m entre casa e a edícula e recuo de frente = 1,50m.
(f) Aproveitamento construtivo de cada unidade = até 1,5 vezes a área do terreno
(g) Reservar 10% da área da área total do terreno para área permeável, podendo ser distribuído entre lotes e praças e áreas verdes
(h) Poderá utilizar 60,00% da área total do terreno para as unidades, e reservar 40% para áreas comuns e Vias internas. Prever obrigatoriamente um playground e uma área de lazer comum que pode ser composta de (quadra esportiva, piscina, salão de festas, churrasqueiras e banheiros), na proporção de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² de área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário
(i) Garabito = até 2 pavimentos, sendo permitido até 3 pavimentos em casos especiais, apenas para adequar a obra com declividade do terreno, a critério do corpo técnico e desde que justificado através do levantamento e perfil longitudinal.
(j) Reservar garagem coberta ou vaga de estacionamento descoberta por unidade (2,50m x 5,00m). Se dentro da unidade/lote, pode encostar na divisa frontal. Obs: Proposta alternativa de projeto poderá prever bolsão viário para as vagas, e acesso para as unidades através de Via de Pedestre com 4m de largura. Obs: No caso de Bolsão Viário, respeitar/prever mínimo de 2% do total das vagas para PNE (mínimo de 1 vaga)
(k) Rua interna com largura mínima de 10,00m, sendo 7,00m de leito carroçável e 1,50m de cada passeio. Se balão de retorno, circulo com raio mínimo de 11,50m
(l) Prever mínimo de 10% do total das vagas das unidades, para vagas destinadas a visitantes/serviço, preferencialmente como estacionamento “externo”, dentro do terreno mas fora do fechamento/portaria. (mínimo de 1 vaga). Proibido ocupar/destinar estas vagas na via pública.
(m) Ruas de acesso devem ter leito carroçável mínimo de 9,00m. Se menor, deverá ser analisado e avaliado pelo DMT.
(n) Prever obrigatoriamente um playground e uma área de lazer comum que pode ser composta de quadra esportiva, piscina, salão de festas, churrasqueiras, banheiros, etc, na proporção de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² da área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário.
2. NOS CASOS REFERENTES AO CAPÍTULO III - DOS PRÉDIOS RESIDENCIAIS NAS ZEIS DE REQUALIFICAÇÃO
Nas ZEIS de Requalificação, os empreendimentos devem estar situados na Macrozona Urbana em terreno de até 20.000m², podendo ser descontados taludes e APP, conforme Lei nº 4.297/2010. Deverão, também, se enquadrar como Condomínio, nos termos da Lei nº 4.591/64.
(a) Densidade Limite até 600 Habitantes/hectare
(b) Apartamento com mínimo de 45,00m² (excluídas sacadas e varandas)
(c) Gabarito máximo do bloco frontal a via: 3 pavimentos (térreo + 2 pavimentos) para o(s) bloco(s) frontal(ais) (mais próximo da rua), e tendo como referência da cota piso térreo, o nível médio da guia da(s) via(s) pública(s) frontal(ais). Obs: Demais Blocos “internos” no lote, deverão considerar e adotar como cota piso do térreo, o ponto de contato com o terreno/solo original; e deverão respeitar a altura máxima, que será limitada pela linha de projeção horizontal do teto (da última laje cobertura) do bloco frontal
(d) Respeitar recuos mínimos entre prédio(s) com divisa(s), e entre prédio(s); a distância mínima de H/6, restrito e nunca menor ao mínimo de 2m quando se tratar de 3 pavimentos, de 3m quando se tratar de 4 a 6 pavimentos e de 4m quando se tratar 7+ pavimentos, (sempre o mais criterioso), onde H corresponde à altura total do prédio (considerando todos os pavimentos: superior, térreo e inferior), descontando-se o subsolo e o andar técnico reservado as caixas de reservatório e/ou de elevador
(e) Vias internas de circulação respeitando mínimo de 7,00m de leito carroçável + 5,00m para vagas + 1,50m para cada passeio. Se balão de retorno, prever círculo com raio mínimo de 11,50m.
(f) Respeitar recuos mínimos entre prédio(s) com divisa(s), e entre prédio(s); a distância mínima de H/6, restrito e nunca menor ao mínimo de 2m quando se tratar de 3 pavimentos, de 3m quando se tratar de 4 a 6 pavimentos e de 4m quando se tratar 7+ pavimentos, (sempre o mais criterioso), onde H corresponde à altura total do prédio (considerando todos os pavimentos: superior, térreo e inferior), descontando-se o subsolo e o andar técnico reservado as caixas de reservatório e/ou de elevador
(g) Reservar garagem coberta ou vaga de estacionamento descoberta por unidade (2,50m x 5,00m). Observar dimensões do item “c”. Respeitar/prever mínimo de 2% do total das vagas para PNE (mínimo de 1 vaga).
(h) Prever mínimo de 10 % do total das vagas das unidades, para vagas destinadas a visitantes/serviço, preferencialmente como estacionamento “externo”, fora do portão de fechamento portaria, mas dentro do terreno. Proibido ocupar/destinar estas vagas na via pública. (mínimo de 1 vaga)
(i) Prever obrigatoriamente um playground e uma área de lazer comum que pode ser composta de quadra esportiva, piscina, salão de festas, churrasqueiras e banheiros, na proporção de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² da área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário.
(j) Ruas de acesso devem ter leito carroçável mínimo de 9,00m. Se menor, deverá ser analisado e avaliado pelo DMT.
NOTA 1: Para os demais itens, observar-se-á os arts. 74 a 76 da Lei 4.442/2012, no que couber e análise do corpo técnico da Prefeitura.
NOTA 2: A localização da portaria, deverá ser analisada pelo DMT
NOTA 3: O projeto para escoamento (ponto do despejo final das águas pluviais) deverá ser analisado pela Secretaria de Obras se ocorrer em rede pública; ou, pela Secretaria de Meio Ambiente se ocorrer em córrego ou APP.
NOTA 4: Observar normativas do Código Sanitário Estadual e do Corpo de Bombeiros
NOTA 5: Não se aplica a projetos em andamento que tenham sido pré aprovados até a data da publicação do Decreto nº 8.284/26.
3. NOS CASOS REFERENTES AO CAPÍTULO IV - DOS PRÉDIOS RESIDENCIAIS NAS ZEIS DE INDUÇÃO
Nas ZEIS de Indução poderá ser admitido maior potencial construtivo. Devem estar situados na Macrozona Urbana em terreno de até 20.000m², podendo descontar taludes e APP, conforme Lei nº 4.297/2010. Deverão, também, se enquadrarem como Condomínio, nos termos da Lei nº 4.591/64.
(a) Apartamento com mínimo de 45,00m² (excluídas sacadas e varandas)
(b) Vias internas de circulação respeitando mínimo de 7,00m de leito carroçável + 5,00m para vagas + 1,50m para cada passeio. Se balão de retorno, prever círculo com raio mínimo de 11,50m.
(c) Gabarito máximo de 20 pavimentos (térreo + 19 pavimentos) do bloco frontal mais próximo da rua, tendo como referência do piso térreo, o nível média da guia da via pública frontal. Obs: Para demais blocos internos no lote, deverão considerar e manter o gabarito máximo de 20 pavimentos, e adotar como cota piso térreo, o ponto de contato com o terreno/solo original
(d) Respeitar recuos mínimos entre prédio(s) com divisa(s), e entre prédio(s); a distância mínima de H/6, restrito e nunca menor ao mínimo de 2m quando se tratar de 4 pavimentos, de 3m quando se tratar de 5 a 6 pavimentos, de 4m quando se tratar de 7 a 9 pavimentos, de 5,5m quando se tratar de 10 a 12 pavimentos, de de 6,5m quando se tratar de 13 a 14 pavimentos, de 7,50m quando se tratar de 15 a 17 pavimentos e de 9,00m quando se tratar de 18 a 20+ pavimentos, (sempre o mais criterioso), onde H corresponde à altura total do prédio (considerando todos os pavimentos: superior, térreo e inferior), descontando-se o subsolo e o andar técnico reservado as caixas de reservatório e/ou de elevador
(e) Reservar garagem coberta ou vaga de estacionamento descoberta por unidade (2,50m x 5,00m). Observar dimensões do item “c” acima. Respeitar/prever mínimo de 2% do total das vagas para PNE (mínimo de 1 vaga)
(f) Prever mínimo de 10 % do total das vagas das unidades, para vagas destinadas a visitantes/serviço, preferencialmente como estacionamento “externo”, fora do portão de fechamento portaria, mas dentro do terreno. Proibido ocupar/destinar estas vagas na via pública. (mínimo de 1 vaga)
(g) Declividade máxima do terreno em até 25% e do perfil longitudinal das vias internas em até 17%
(h) Prever obrigatoriamente um playground e uma área de lazer comum que pode ser composta de quadra esportiva, piscina, salão de festas, churrasqueiras e banheiros, na proporção de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² da área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário.
(i) Ruas de acesso devem ter leito carroçável mínimo de 9,00m. Se menor, deverá ser analisado e avaliado pelo DMT
NOTA 1: Para os demais itens, observar-se-á os arts. 74 a 76 da Lei 4.442/2012, no que couber e análise do corpo técnico da Prefeitura.
NOTA 2: A localização da portaria, deverá ser analisada do DMT
NOTA 3: O projeto para escoamento (ponto do despejo final das águas pluviais) deverá ser analisado pela Secretaria de Obras se ocorrer em rede pública; ou, pela Secretaria de Meio Ambiente se ocorrer em córrego ou APP.
NOTA 4: Observar normativas do Código Sanitário Estadual e do Corpo de Bombeiros
NOTA 5: Não se aplica a projetos em andamento que tenham sido pré aprovados até a data da publicação do Decreto nº 8.284/26.
ANEXOS:
Anexo I - Instrução Normativa 01
Anexo II - Instrução Normativa 01