DECRETO Nº 8.284, DE 09 DE MARÇO DE 2026

“Regulamenta parâmetros técnicos de implantação edilícia e ocupação do solo aplicáveis às Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS de Requalificação e ZEIS de Indução, nos termos da Lei Municipal nº 5.515/2022 (Plano Diretor), e dá outras providências.”

THOMÁS ANTÔNIO CAPELETTO DE OLIVEIRA, Prefeito do Município de Itatiba, Estado de São Paulo, no uso das atribuições de seu cargo, e

Considerando que o art. 148 da Lei Municipal nº 5.515/2022 (Plano Diretor) autoriza a edição do Plano de Urbanização de cada Zona de Especial Interesse Social – ZEIS, ou grupo de ZEIS com características semelhantes, por meio de decreto do Poder Executivo Municipal;

Considerando que compete ao Poder Executivo regulamentar aspectos técnicos de operacionalização urbanística, sem alteração de zoneamento ou inovação normativa reservada à lei;

Considerando os princípios da função social da propriedade, do desenvolvimento urbano sustentável, da segurança jurídica e da supremacia do interesse público;

D E C R E T A:

CAPÍTULO I

DO OBJETO E DOS LIMITES

Art. 1º. Este Decreto regulamenta critérios técnicos de implantação edilícia e parâmetros urbanísticos aplicáveis aos empreendimentos residenciais situados nas ZEIS de Requalificação e ZEIS de Indução.

Art. 2º. O presente Decreto não altera classificação de zoneamento nem amplia índices urbanísticos além daqueles previstos na legislação municipal.

(Decreto nº 8.284/26 – fls. 02)

Art. 3º. A aprovação dos empreendimentos ficará condicionada à análise técnica fundamentada quanto:

I – à capacidade da infraestrutura urbana instalada;

II – à compatibilidade com o sistema viário;

III – ao atendimento da legislação ambiental;

IV – à apresentação de estudos técnicos exigidos pela legislação vigente.

CAPÍTULO II

DOS CONDOMÍNIOS DEITADOS NAS ZEIS DE REQUALIFICAÇÃO E/OU INDUÇÃO

Art. 4º. Nos condomínios deitados, situados na macrozona urbana do Município, nas ZEIS de Requalificação e/ou de Indução, em terrenos de até 50.000m², observar-se-á:

I – Tipologias admitidas:

a) casas isoladas;

b) casas geminadas de 2 em 2;

c) casas geminadas contínuas.

II – Lote mínimo:

a) 80m²;

b) testada mínima de 5m.

III – Unidade mínima:

a) 45m² de área construída, excluídas varandas e garagens.

IV – Recuos mínimos:

a) frontal: 1,50m;

b) lateral:

1 - 1,50m quando houver abertura;

2 - 1,20m quando parede cega;

(Decreto nº 8.284/26 – fls. 03)

c) fundos: 1,50m.

V – Edícula:

a) admitida nos fundos;

b) limitada a 15% da área do lote;

c) respeitado afastamento mínimo de 2m da edificação principal.

VI – Parâmetros urbanísticos:

a) coeficiente de aproveitamento máximo: 1,5 vezes a área total do terreno;

b) taxa mínima de permeabilidade: 10% da área total do terreno, podendo ser distribuído entre lotes, praças e áreas verdes;

c) utilização máxima de 60% da área total do terreno para unidades e reserva de 40% para áreas comuns;

d) gabarito máximo: 2 pavimentos, admitido 3 quando tecnicamente justificado.

VII – Sistema viário:

a) vias internas com largura mínima de 10m;

b) ruas de acesso com leito carroçável mínimo de 9m.

VIII – Estacionamento:

a) mínimo de 1 vaga por unidade;

b) dimensão mínima de 2,50m x 5,00m;

c) mínimo de 2% das vagas para pessoas com deficiência;

d) mínimo de 10% das vagas para visitantes.

IX – Área comum:

a) implantação obrigatória de playground;

(Decreto nº 8.284/26 – fls. 04)

b) área mínima de lazer comum de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² da área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário.

CAPÍTULO III

DOS PRÉDIOS RESIDENCIAIS NAS ZEIS DE REQUALIFICAÇÃO

Art. 5º. Nos condomínios de prédios residenciais situados na macrozona urbana do Município, nas ZEIS de Requalificação, em terrenos de até 20.000m² podendo ser descontados taludes e APP, observar-se-á:

I – densidade máxima: 600 habitantes por hectare;

II – unidade mínima: 45m², excluídas sacadas e varandas;

III – gabarito máximo: 3 pavimentos (térreo + 2 pavimentos);

IV – coeficiente de aproveitamento máximo: 03 vezes a área total do terreno;

V – taxa de ocupação máxima: 70% da área total do terreno;

VI – permeabilidade mínima: 10% da área total do terreno;

VII – recuo entre blocos proporcional à altura (H/6), nunca inferior a 2m;

VIII - Declividade máximo do terreno em até 25% e do perfil longitudinal das vias em até 17%.

IX– Estacionamento:

a) mínimo de 2% das vagas para PNE;

b) mínimo de 10% das vagas para visitantes;

X - Sistema viário:

a) vias internas com largura mínima de 7m;

b) ruas de acesso com leito carroçável mínimo de 9m.

XI – Área comum:

a) implantação obrigatória de playground;

b) área mínima de lazer comum de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² da área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário.

(Decreto nº 8.284/26 – fls. 05)

§ 1º. Para os demais itens, observar-se-á os arts. 74 a 76 da Lei 4.442/2012, no que couber, e análise do corpo técnico da Prefeitura.

§ 2º. A localização da portaria, deverá ser analisada pelo Departamento Municipal de Trânsito.

§ 3º. O projeto para escoamento (ponto do despejo final das águas pluviais) deverá ser analisado pela Secretaria de Obras se ocorrer em rede pública; ou, pela Secretaria de Meio Ambiente se ocorrer em córrego ou APP.

§ 4º. Observar normativas do Código Sanitário Estadual e do Corpo de Bombeiros

§ 5º. Essas normas não se aplicam aos projetos em andamento pré aprovados até a data da publicação do presente Decreto.

CAPÍTULO IV

DOS PRÉDIOS RESIDENCIAIS NAS ZEIS DE INDUÇÃO

Art. 6º. Nos condomínios de prédios residenciais situados na macrozona urbana do Município, nas ZEIS de Indução, em terrenos de até 20.000m² podendo ser descontados taludes e APP e admitindo-se maior potencial construtivo, observar-se-á:

I – densidade máxima: 600 habitantes por hectare;

II – unidade mínima: 45m², excluídas sacadas e varandas;

III – gabarito máximo: 20 pavimentos (térreo + 19 pavimentos);

IV – coeficiente de aproveitamento máximo: 04 vezes a área total do terreno;

V – taxa de ocupação máxima: 70% da área total do terreno;

VI – permeabilidade mínima: 10% da área total do terreno;

VII – recuo entre blocos proporcional à altura (H/6), nunca inferior a 2m;

VIII - Declividade máximo do terreno em até 25% e do perfil longitudinal das vias em até 17%.

IX - Sistema viário:

a) vias internas com largura mínima de 7m;

b) ruas de acesso com leito carroçável mínimo de 9m.

(Decreto nº 8.284/26 – fls. 06)

X – Área comum:

a) implantação obrigatória de playground;

b) área mínima de lazer comum de 1m² por unidade habitacional, nunca menor que 50m² da área coberta/construída, observando dimensões mínimas do Código Sanitário.

§1º. O potencial construtivo máximo previsto neste artigo não constitui direito subjetivo automático do empreendedor.

§2º. Constatada insuficiência de infraestrutura ou risco à qualidade urbana, poderá o órgão técnico limitar o número de pavimentos ou o coeficiente efetivamente aplicável.

§ 3º. Para os demais itens, observar-se-á os arts. 74 a 76 da Lei 4.442/2012, no que couber, e análise do corpo técnico da Prefeitura.

§ 4º. A localização da portaria, deverá ser analisada pelo Departamento Municipal de Trânsito.

§ 5º. O projeto para escoamento (ponto do despejo final das águas pluviais) deverá ser analisado pela Secretaria de Obras se ocorrer em rede pública; ou, pela Secretaria de Meio Ambiente se ocorrer em córrego ou APP.

§ 6º. Observar normativas do Código Sanitário Estadual e do Corpo de Bombeiros

§ 7º. Essas normas não se aplicam aos projetos em andamento pré aprovados até a data da publicação do presente Decreto.

CAPÍTULO V

DAS DIRETRIZES TÉCNICAS COMPLEMENTARES

Art. 7º. Compete à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico e Habitação expedir diretrizes técnicas complementares, de natureza operacional, destinadas à padronização de procedimentos e detalhamento técnico, referente a este Decreto.

§1º. As diretrizes serão formalizadas por meio de Instrução Normativa, expedidas pela Secretaria de Desenvolvimento Econômico e Habitação.

§2º. As diretrizes vigentes constantes na(s) Instrução(ões) Normativa(s) deverão ser publicadas em seção específica no sítio eletrônico oficial do Município: Secretarias – Secretaria de Desenvolvimento Econômico e Habitação – Instrução Normativa.

§3º. As atualizações deverão ser motivadas tecnicamente e observar o interesse público.

(Decreto nº 8.284/26 – fls. 07)

§4º. Para fins de análise de projetos, prevalecerá a Instrução Normativa vigente na data do protocolo do pedido.

CAPÍTULO VI

DA RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Art. 8º. A aprovação de projetos dependerá de parecer técnico fundamentado do órgão competente.

Parágrafo único. As decisões administrativas deverão estar amparadas em manifestação técnica expressa, observando-se os princípios da motivação e da legalidade.

CAPÍTULO VII

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 9º. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Centro Administrativo Municipal “Prefeito Ettore Consoline”,

em 09 de março de 2026

THOMÁS ANTÔNIO CAPELETTO DE OLIVEIRA

Prefeito do Município de Itatiba

Redigido e lavrado na Secretaria dos Negócios Jurídicos. Publicado no Paço Municipal, mediante afixação no local de costume, na data supra.

ANTONIO DE CARVALHO

Secretário dos Negócios Jurídicos